Las empresas buscan precios competitivos, flexibilidad y mejores infraestructuras

Todos coinciden en las conclusiones: la necesidad de suelo industrial a precios asequibles y con las infraestructuras adecuadas es una de las claves de la competitividad empresarial. Pero las soluciones tardan en llegar y acentúan la migración industrial en busca de terrenos, sueldos y legislaciones más asequibles (también dentro de España), dejando las principales áreas industriales de las zonas metropolitanas en manos de los operadores logísticos, que se han convertido en los principales demandantes de suelo cerca de las capitales.

“A pesar de que se han desarrollado iniciativas desde la Administración regional para poner a disposición de las empresas suelo industrial, la tendencia urbanística de los últimos años ha situado a la industria madrileña en una situación de clara pérdida de competitividad, lo que se ha traducido y aún sigue traduciéndose en un abandono progresivo de industrias hacia otras comunidades”, asegura un documento de la Confederación Empresarial de Madrid sobre el suelo industrial. La situación en la capital catalana no dista mucho de ese diagnóstico e incluso se ve agravado por sus características orográficas y los efectos perversos del desfase entre la oferta y la demanda. “El área metropolitana de Barcelona es un cuarenta por ciento más cara que las áreas metropolitanas de París y Rotterdam, y esto es así por la escasez de suelo”, señala Carlos Sánchez, director de la división industrial de Cushman & Wakefield Healey & Baker en Barcelona. Pero la falta de suelo finalista tiene una difícil solución. En su opinión, también existe un problema en la tramitación urbanística, que resulta excesivamente larga y puede demorarse hasta cuatro años. “Los promotores compran con una demanda y unos precios de hoy, pero en cuatro años ya se verá como está el mercado, por lo que asumen unos riesgos inasumibles”, añade Sánchez.

La fuga de empresas por falta de suelo no es patrimonio de las grandes ciudades. La Asociación de Polígonos Industriales de Asturias aseguraba a principios de año que ha detectado “una fuga de empresas por la falta de suelo industrial en la comarca y en Asturias”. El presidente de la asociación, que también preside la coordinadora española de polígonos, Luis Noguera, añade que algunas inversiones se han desviado de Avilés a otras poblaciones, también de provincias limítrofes como León.

Francesc Pretel, responsable de la división industrial de Atisreal en Barcelona, señala que “el mal endémico es la falta de suelo, antes era para las empresas industriales, ahora es para las logísticas y, en el futuro, será para las tecnológicas, por lo que se tiene que acelerar la creación de suelo industrial, porque pasan por delante Valencia y Zaragoza mientras que Barcelona pierde la capacidad de colocar empresas logísticas en zonas como el Vallès y el Penedès”. Pretel ejemplifica la situación en que cuando le piden propuestas para una empresa él sólo puede ofrecer una alternativa para Barcelona, mientras que sus colegas de Madrid ofrecen tres y los de Valencia dos, por lo que donde se puede escoger las oportunidades son mayores. “Se tendría que crear un suelo más cerca de la capital catalana, porque las empresas no quieren irse a 150 kilómetros sino estar a cincuenta kilómetros del puerto de Barcelona”, asegura el responsable industrial de Atisreal.

Carlos Sánchez ofrece un dato significativo, el ratio de disponibilidad de suelo industrial en Cataluña es del 0,75 por ciento sobre una superficie de 23 millones de metros cuadrados, lo que supone que sólo hay disponibles 172.500 metros cuadrados en naves. “Es un mercado inmaduro, donde la oferta marca el precio, porque en un mercado maduro el ratio de disponibilidad está entre el cuatro y el cinco por ciento”, añade el director de Industrial de Cushman & Wakefield Healey & Baker en Barcelona. En esta misma línea apunta un estudio del consultor inmobiliario Aguirre Newman en el que se aseguraba que la superficie industrial disponible en Cataluña había retrocedido un 33,5 por ciento en 2004 y la superficie disponible de la nueva oferta se había quedado en 116.000 metros cuadrados. Baste recordar que en 2004 se incorporaron al mercado catalán 180.000 metros cuadrados de superficie industrial, un 63 por ciento menos que el año anterior.

En Madrid la situación del mercado ha variado en los últimos doce meses, se ha pasado de un exceso de oferta a una nueva escasez, pero los planes de futuro de algunas promotores auguran un nuevo equilibrio. Antonio Montero, director del departamento industrial de Aguirre Newman en Madrid, afirma que “el mercado ha cambiado mucho en Madrid; en el primer semestre de 2004 había mucha incertidumbre, pero en la segunda mitad del año, gracias a la buena marcha de la logística, se contrató todo y ahora la demanda no está siendo satisfecha y los precios están creciendo ligeramente, no se puede negociar el precio”, asegura el experto de Aguirre Newman. Sin embargo, en el horizonte el mercado madrileño tiene varios desarrollos que verán la luz en los próximos 36 meses en el Sur (Getafe, Leganés y Pinto) y en el Corredor de Henares.

La situación de Madrid, que no tiene las limitaciones de espacio de otras ciudades, como Barcelona que se encuentra entre el mar y la montaña, le permite establecer una gradación en el precio según la distancia a la capital. Esto se nota en las mininaves, que tan bien han funcionado en la capital porque el precio del suelo permite dotar a esas naves de los servicios requeridos. Sin embargo, en Barcelona no se ha logrado resolver ese problema. Una promoción que se ha llevado a cabo en Badalona con 250 metros cuadrados de planta más una altura con otros tantos metros cuadrados ha obtenido una respuesta exitosa debido a la escasez de este tipo de productos.

Y ¿de dónde procede esa demanda imparable? Carlos Sánchez señala que “la demanda está muy activa, pero no procede de grandes industrias, puesto que éstas ahora se van a otras plazas, sino que se está produciendo una transformación de las industrias que les lleva a externalizar la gestión de materiales, lo que a su vez beneficia a los operadores logísticos, que sí demandan más espacio”.

Gloria Valverde, directora del departamento industrial de Aguirre Newman Barcelona divide el origen de la demanda en dos escenarios: el sector logístico–distribución, que busca espacios diáfanos, con alturas de diez metros, muelles de carga, buenas comunicaciones y que estén próximos a los núcleos poblacionales, y el sector industrial relacionado con las pymes, cuyas prioridades están en los espacios pequeños con naves en hilera. Valverde añade otra diferencia sustancial, mientras la logística opta por el arrendamiento, las pymes prefieren la compra.

Los parques tecnológicos y las pymes

A las demandas de las pymes y la logística se ha unido tímidamente el de las empresas tecnológicas, que han encontrado una buena acogida por parte de las administraciones públicas, interesadas en crear polos de atracción para empresas de alto valor añadido. Así, entre las prioridades del gobierno catalán se encuentra el futuro parque aeronáutico que pretende crear en Viladecans, mientras que el modelo del distrito 22@ de Barcelona incluye espacios reservados para pymes del sector tecnológico. Un ejemplo de esto último es el edificio Pymes TIC que está construyendo Grupo Castellví y que gestionará la multinacional holandesa Zernike. Con la reconversión del barrio de Poble Nou, en Barcelona, se está creando un parque industrial urbano de 3,2 millones de metros cuadrados, aunque la mayor parte corresponde a oficinas. Según la consultora DBK, el segmento tecnológico ganará peso en los próximo años y los parques científicos y tecnológicos de España pasarán de los catorce de 2003 a 43 en 2006. Entre los más grandes, con más de cien empresas, se encuentran los de Zamudio, Vallès, Málaga y Cartuja 93. Entre los parques tecnológicos más recientes figuran los de Gijón y Asturias, el Parque Científico de Barcelona, Parque Balear de Innovación Tecnológica (ParcBIT), Parque Científico y Tecnológico de Alcalá de Henares y los de Vigo y León.

Ante las dificultades de las pymes por encontrar espacio industrial acorde a sus necesidades, desde Aguirre Newman aconsejan a los promotores ofrecer plataformas lo más flexible posibles para satisfacer a la demanda, lo que se traduce en naves de 1.500 ó 2.000 metros cuadrados con muelle de carga y descarga. En el mercado reina la idea de que las pymes optan por la compra debido a su cultura, aunque esa decisión está más motivada por el atractivo financiero de contar con unos tipos de interés bajos y a la necesidad de disponer de bienes patrimoniales para presentar avales a los bancos cuando sea necesario solicitar créditos. Esta inclinación por la compra desde las pymes se contrapone a que las grandes empresas optan por el alquiler porque eso les permite una mayor flexibilidad para evitar que las instalaciones se queden obsoletas o que no puedan responder a las demandas de sus clientes.

Una de las reclamaciones de los empresarios es la mejora de las infraestructuras en los polígonos, sobre todo para mejorar su accesibilidad. “Nosotros aconsejamos que incluyan centros de servicios como guarderías, pero todavía es más importante es la conexión con el transporte público y no sólo con la ciudad más cercana sino también con Barcelona, el primer déficit es la conexión con el transporte público”, comenta Carlos Sánchez. Pero el gran problema que siempre surge cuando se habla con los expertos es la escasez de suelo y los largos plazos de gestión urbanística con la Administración. Ahí está el reto.