Crecen las alternativas a Madrid y Barcelona

A finales del año pasado la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y vivienda de la Xunta de Galicia anunció un proyecto de creación de suelo industrial para los próximos tres años que supondrá la creación de 72 parques (de los que 33 corresponden al Plan Galicia del Gobierno central) y aumentar en 16 millones de metros cuadrados la oferta de suelo industrial. Este año la dotación presupuestaria para este cometido se cifra en 94 millones de euros. Esta inversión es sólo una muestra del esfuerzo que están llevando las distintas comunidades autónomas por atraer inversiones ofreciendo suelo industrial.

El Gobierno vasco, a través de la sociedad pública Sprilur instalará seis nuevos polígonos industriales en Vizcaya, lo que supondrá una inversión de 175 millones de euros y pondrá en el mercado 236.889 metros cuadrados. A esta iniciativa se unen otras de carácter privado como la encabezada por la promotora Neinor, participada por la caja BBK y la firma de capital riesgo Talde para poner en marcha tres parques industriales, sin olvidar parques logísticos como el de Arasur. Al mismo tiempo, los altos precios de los municipios de Madrid han llevado a algunas actividades logísticas a buscar emplazamientos en Guadalajara y Toledo. Valencia también está experimentando el desequilibrio en los precios de Madrid y Barcelona motivado por la pujanza de algunos nuevos negocios y por la llegada de empresas que buscan su primera ubicación en Valencia. Según Atisreal, la oferta pública de suelo industrial en Valencia ronda los veinte millones de metros cuadrados y estarán disponibles entre 2004 y 2010. Aunque contrariamente a lo que sucede en otras comunidades, la oferta disponible es mayoritariamente de alquiler. En Sevilla, donde la demanda se centra en las naves pequeñas y medianas, hay proyectos previstos en la ZAL del Puerto de Sevilla, el Área Logística Norte y el CMT de Sevilla. En Málaga, la escasa disponibilidad de suelo está elevando el valor de las naves, tanto las de alquiler como las de venta. Los planes de los próximos años pondrán en el mercado 725.000 metros cuadrados en polígonos y plataformas logísticas y otros 800.000 metros cuadrados bajo el paraguas del Polígono Industrial Buenavista.

La situación estratégica de Zaragoza ha atraído a un gran cantidad de promotores, lo que ha llevado a que los precios de alquiler crezcan un 29% y los de venta un 22%, alcanzando los 3,5 euros por metro cuadrados y mes, en el primer caso, y 620 euros por metro cuadrado, en el segundo, según los datos de Aguirre Newman. En la capital aragonesa destaca la plataforma logística Plaza. Carlos Sánchez, de Cushman & Wakefield Healey & Baker, (empresa que asesora a Plaza) comenta que “tenemos fe en que tendrá los mayores crecimientos de España como punto logístico de intercambio modal”. Además, se beneficiará de la autovía entre Valencia-Sagunto y Zaragoza-Huesca y la que va de Barcelona a Madrid, teniendo en cuenta que Sagunto está extendiendo su puerto y desarrollará treinta millones de metros cuadrados de suelo industrial, aunque en la primera fase sólo serán diez millones de metros cuadrados. Antonio Montero, de Aguirre Newman, reconoce como una de las ventajas de Plaza su intermodalidad y añade que la plataforma de Zaragoza está enfocada como alternativa a los grandes núcleos de Madrid y Barcelona, pero que su futuro como centro logístico dependerá de lo que marquen los clientes de las empresas logísticas.

El papel de la Administración

En muchos de estos desarrollos juega un papel clave la propia Administración autonómica. En este punto hay quienes no ven con buenos ojos sus intereses contrapuestos –promueve suelo industrial y tiene que autorizar la promoción de proyectos privados– y algunos operadores le acusan de que cuando al organismo público le interesa una zona en la que está desarrollando su propia promoción frena otros proyectos que le pueden hacer la competencia, para no verse perjudicadas y sacar la máxima rentabilidad. Una situación de proteccionismo que se ha detectado en un mercado altamente competitivo como el catalán. “La Administración es juez y parte, porque concede las licencias y al mismo tiempo promueve, con instrumentos como Cimalsa, en Cataluña”, comenta Sánchez. Las críticas a la Administración van más allá y llegan a los peajes que han de pagar los promotores para lograr una licencia y que al convertirse en una decisión discrecional eleva los riesgos en la compra del suelo.

La ausencia en Cataluña de la figura del agente urbanizador, que sí se da en Madrid y Valencia, también contribuye a frenar el crecimiento de zonas industriales. Así, se da la paradoja de que el primer cinturón industrial de Madrid y Barcelona tengan unos precios similares mientras que cuando se llega al segundo y tercer cinturón, los precios son sensiblemente superiores en la capital catalana, aunque eso también responde a las condiciones geográficas de la capital catalana.

La actividad de Incasòl, órgano dependiente de la Generalitat de Catalunya, se centra en su mayor parte en la venta de naves al usuario final, lo que provoca, según Carlos Sánchez, un efecto inflacionista que se podría evitar si se apostara por el alquiler. “El usuario final paga un precio superior que el que desembolsaría el inversor que busca el alquiler; en la mayoría de los casos, la empresa compra la nave en un lugar determinado, no por criterios inmobiliarios (no busca el mejor precio), sino porque quiere estar cerca de su sede, o de sus proveedores”, asegura Sánchez.